El déficit de 734,000 viviendas esuna advertencia para EE.UU, alerta Daniel Lacalle

Faltan al menos 734,000 viviendas en solo cuatro años. Ese es el agujero que Daniel Lacalle pone sobre la mesa para defender una tesis incómoda: cuando la demanda corre más que la oferta, limitar alquileres y endurecer al propietario no abarata el mercado; lo encoge.

El economista utiliza el caso español como aviso para Estados Unidos. La carga política del texto es evidente, pero hay números difíciles de apartar. Entre 2021 y 2025, España añadió aproximadamente 1.2 millones de hogares y terminó solo 474,000 viviendas, incluidas las protegidas. El desfase acumulado alcanza al menos 734,000.

No va a menos. CaixaBank Research estima que en 2025 se concedieron permisos para 162,200 viviendas, con una formación neta de 226,000 hogares. Otro año por detrás, con más de 64,000 casas de diferencia. Y el mismo informe prevé que las terminaciones sigan por debajo de 100,000 unidades en 2026. El banco de españa sitúa la escasez acumulada en torno a 750,000 viviendas y avisa de que puede superar el millón en 2028 si la política actual sigue igual.

Dónde se atasca la oferta

El descuadre no está repartido de forma uniforme. Más de la mitad se concentra en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Lacalle insiste en que la crisis española nace en la oferta: suelo escaso, licencias lentas, costes de construcción altos y límites urbanísticos. La presión de la demanda, viene a decir, no desaparece porque el Gobierno cambie la etiqueta del problema.

Ahí entra la Ley de Vivienda de 2023, que abrió la puerta a las zonas tensionadas cuando el esfuerzo en vivienda supera el 30% de la renta media del hogar o cuando los precios han subido al menos tres puntos por encima de la inflación en los cinco años anteriores. Según Idealista, la oferta de alquiler de larga duración cayó entre 40% y 50% por estas medidas. El Observatorio del Alquiler recoge un ajuste algo menor, pero serio: de 813,850 viviendas en 2023 a 660,993 en el segundo trimestre de 2026. Eso equivale a una caída de 18.8%, unas 153,000 viviendas. Otros estudios, añade el artículo, elevan la salida del mercado convencional a más de 300,000 pisos.

El movimiento es considerable. Cuando sube el riesgo regulatorio, aparece menos papel. El propietario puede vender, dejar la vivienda vacía o girarla al alquiler de temporada. El texto recuerda que los anuncios de alquiler estable bajaron alrededor de 20% en tres años, mientras los de temporada más que se duplicaron. Tras la aprobación de la ley, los anuncios retrocedieron 15% entre el primer trimestre de 2023 y el primero de 2024.

La advertencia a Estados Unidos

Lacalle desmonta también otro argumento habitual: que el mercado lo dominan grandes fondos. Según los datos que cita, cerca de 92% de las viviendas principales de alquiler a precio de mercado en España pertenece a propietarios particulares. Esto importa, y mucho. Si el Gobierno limita rentas, alarga contratos o complica desahucios, no solo aprieta al capital institucional; también altera la rentabilidad esperada de familias que pusieron su ahorro en un piso.

Desde ahí salta a Estados Unidos. Su aviso es claro: si Washington responde a la escasez con más presión sobre el propietario, topes al alquiler, menos incentivos a construir y menos seguridad jurídica, puede repetir el patrón español a una escala mayor. El artículo remata con otros tres datos: los alquileres han subido más de 50% desde la llegada de Pedro Sanchez al Gobierno, alrededor de 300,000 viviendas han desaparecido del alquiler de larga duración y la promesa oficial de 270,000 viviendas públicas ha quedado, a su juicio, en espejismo.

La tesis tiene carga ideológica, sí. Ahora bien, el desequilibrio entre hogares y casas es real, y sorprende que el debate siga girando tantas veces sobre el casero y tan poco sobre la obra nueva. Si la oferta no entra, el mercado aprieta. Y aprieta para casi todos.